Die Baurechtsreform und die Kautionsversicherung

Frühzeitige Auszahlung der Schlussrate bei einem Verbraucherbauvertrag 

Werk-/Bauverträge, §§ 631 / 650a ff. BGB Abschlagszahlungen, § 632a BGB 

  • Fiktive Abnahme, § 640 Abs.2 BGB 
  • Kündigung aus wichtigem Grund, § 648 a BGB 
  • Legaldefinition Bauvertrag, § 650a BGB 
  • Anordnungsrecht des Auftraggebers, §§ 650b, 650c BGB   
  • Zustandsfeststellung und Vergütungsanspruch bei Verweigerung der Abnahme, § 650 g BGB 

 Verbraucherbauverträge, §§ 650i ff. BGB 

  • Legaldefinition, § 650 i BGB 
  • Baubeschreibung, § 650 j BGB 
  • Widerrufsrecht, § 650l BGB 
  • Abschlagszahlungen, § 650m BGB 
  • Erstellung von Planungsunterlagen 
  • Unabdingbarkeit, § 650o BGB 

 Architekten- und Ingenieursverträge, §§ 650p ff. BGB 

  • vertragliche Pflichten, § 650p BGB 
  • Sonderkündigungsrecht, § 650 r BGB 
  • Teilabnahme, § 650 s BGB 
  • Gesamtschuldnerische Haftung, § 650 t BGB

Bauträgerverträge, §§ 650 u ff. BGB 

  • Legaldefinition, § 650 u BGB 
  • Abschlagszahlungen, § 650 v BGB

Frühzeitige Auszahlung der Schlussrate bei einem Verbraucherbauvertrag 
Nach §§ 650m Abs. 1, 309 Nr.15 BGB n.F. ist eine vorzeitige Auszahlung nicht zulässig bei Verbraucherbauverträgen, die Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen.

These: Die Vereinbarungen des Verbraucherbauvertrags sind keine AGB! 
Dazu der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 26/15): Allgemeine Vertragsbedingungen liegen vor, 

  • wenn ihre Geltung (bzw. Nichtgeltung) nicht auf einer freien Entscheidung des Vertragspartners beruht (also der Vertragspartner in der Auswahl der in Betracht kommenden Vertragstexte nicht frei ist, insbesondere keine alternativen, eigene Textvorschläge einbringen kann); 
  • der Verwender dem Vertragspartner mehrere Texte zur Auswahl stellt und der Vertragspartner nur einen dieser Texte auswählen soll; 
  • der Vertragspartner lediglich Anmerkungen oder Änderungswünsche mitteilen darf.

These: Wenn der Bauunternehmer eine Bürgschaft stellt, ist die vorzeitige Auszahlung der Schlussrate zulässig! 

  • Vgl. dazu grundsätzlich § 309 Nr. 15 BGB: „[… ], ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, eine Bestimmung, nach der der Verwender für Teilleistungen Abschlagszahlungen vom anderen Vertragsteil verlangen kann, die wesentlich höher sind als die nach §§ 632a und 650m Abs. 1 BGB zu leistenden Abschlagszahlungen.“ 
  • Auszug aus der amtlichen Begründung zur Gesetzesänderung:
    „Mit der Regelung in § 650m Abs.1 BGB soll dem Risiko versteckter Vorleistungen in Form von überhöhten Abschlagszahlungen begegnet werden. [… ]Der Restbetrag der Vergütung wird nach § 641 Abs. 1 BGB mit der Abnahme fällig. Damit kann der Verbraucher künftig auch effektiver von der Möglichkeit des § 641 Abs. 3 BGB Gebrauch machen. Diese Vorschrift gibt dem Besteller das Recht, nach Fälligkeit einen Teil der Vergütung zurückzubehalten, wenn er die Beseitigung eines Mangels am Werk verlangen kann.